Corona – die Stockwerkeigentümerversammlung im Umfeld von Covid-19

Die Massnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie haben auch Auswirkungen auch auf die Stockwerkeigentümergemeinschaften. Ist eine Stockwerkeigentümerversammlung im Umfeld von Covid-19 zulässig oder schliesst das Coronavirus die Beschlussfassung aus? Wenn ja mit welchen Auflagen dürfen sich Eigentümergemeinschaften während der Pandemie versammeln? Wir versuchen ein paar Eckdaten für Sie zusammenzutragen.

Die Weisungen des Bundesamtes für Gesundheit BAG

…gelten selbstverständlich auch innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft und für die Stockwerkeigentümerversammlung. Mit Stand 21. April 2021 dürfen sich neu generell max. 15 Personen an Veranstaltungen versammeln. Je nach Eigentümergemeinschaft ist diese Limite schnell erreicht. Es braucht Lösungen.

Grundlagen

…können nach Art. 27 der Verordnung 3 des Bundesrates über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (Covid-19) durchgeführt werden. Dies ist aber nur solange der Fall, als dass die Verordnung in Kraft ist. Oft wird der Einwand geäussert, dass sich das Gesetz in puncto Stockwerkeigentümerversammlung auf das Vereinsrecht und die Vereinsversammlung berufe. Ebenso, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft keine Kapitalgesellschaft darstelle. Damit sei die Verordnung nicht auf das Stockwerkeigentum anwendbar. Dem möchte ich entgegenhalten, dass im Stockwerkeigentum mehr Parallelen zur Kapitalgesellschaft vorhanden sind:

• anteilsmässiges Eigentum, zwar nicht Anteil an einer Firma aber Anteil an einer Immobilie
• höhere finanzielle Relevant im Stockwerkeigentum, einmal vom Profisportverein abgesehen
• Handelsregistereinträge für Vereine auch möglich
• Ähnlichkeit zwischen Stockwerkeigentümergemeinschaft und Wohnbaugenossenschaft mit Wohnen als Selbstzweck

Es gibt also gute Gründe die Stockwerkeigentümergemeinschaft gleich zu behandeln und die Verordnung sinngemäss anzuwenden. Im Zweifelsfall kann zunächst auch ein Zirkularbeschluss zur Klärung dieser Frage innerhalb der Gemeinschaft erwirkt werden.

Schriftliche Abstimmung

Die Lehrmeinung schliesst die schriftliche Abstimmung (Urabstimmung) für das Stockwerkeigentum im Grundsatz aus. Die demokratischen Mechanismen und der Meinungsaustausch unter den Eigentümern bleibt im Wesentlichen auf der Strecke. Ist die Urabstimmung aber als Mittel zur Beschlussfassung im Reglement erwähnt, kann von dieser Beschlussfassungsvariante jederzeit, also auch ohne Covid-Verordnung, Gebrauch gemacht werden. Unbestritten ist in der Praxis die Gültigkeit des sogenannten Zirkularbeschlusses, der sich aus der Gesetz ableitet, wonach die schriftliche Zustimmung aller Mitglieder zu einem Antrag einem Beschlusse der Vereinsversammlung gleichgestellt sei.
In der Praxis bietet es sich an von diesen Möglichkeiten nur in reduziertem Umfang Gebrauch zu machen. Sie sollten Beschlüssen von geringer Tragweite vorbehalten bleiben.

Virtuelle Versammlung

Die virtuelle Versammlung lässt den Austausch zwischen den Stockwerkeigentümern eher zu. Es stellt sich einfach die Frage, ob wirklich alle Eigentümer technisch in der Lage sind so an einer Versammlung teilzunehmen und dem Geschehen zu folgen?

Fazit

Die Stockwerkeigentümerversammlungen sollen auch im Umfeld von Covid-19 Corona möglich sein. Corona schliesst die Beschlussfassung nicht generell aus. Gewisse Beschlüsse, wie die Genehmigung von Jahresabschluss und Budget zur Bildung von Liquidität, dulden eher keinen Aufschub über mehrere Monate, ohne dass es zu Einschränkungen kommen kann. Die Möglichkeiten die in der Verordnung gegeben werden sollten auch genutzt werden. Wichtig erscheint in diesem Zusammenhang auch, dass die reglementarischen Einladungsfristen sowie die geltenden Abstimmungsquoren respektiert werden und gerade für die schriftliche Abstimmung genügend Zeit einkalkuliert wird.
Die Pflicht zur Protokollführung bleibt auch erhalten, da die Stockwerkeigentümer über die gefassten Beschlüsse in Kenntnis gesetzt werden müssen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ein Rechtsmittel ergriffen werden soll. Nach Vereinsrecht kann jede Partei, die einem Beschluss nicht selbst zugestimmt hat diesen innert 30 Tagen seit Kenntnisnahme bei Gericht anfechten.

Frauenfeld, 21. April 2021, Markus Scholdei