Ausgangslage
Welche Pflichten hat ein Bauleiter? Der Bauleiter ist bei der Frage, ob eine Baute zeitgerecht und ohne Baumängel übergeben werden kann, die zentrale Figur. Der Bauleiter muss die Unternehmer führen und unliebsame Kontrollen ausführen. Die Arbeit ist anstrengend und nervenaufreibend. Sie wird daher all zu oft nicht besonders lange ausgeübt. Bei den zahlreichen Personalwechseln geht leider immer viel Bau-Knowhow verloren, so fehlen erfahrene Fachleute heute leider allen Orts.
Beim Erwerb von schlüsselfertigen Bauten sind zudem der Bauherr und der zukünftige Nutzer der Immobilie oft aber nicht dieselbe Person, z.B. wenn Familie Muster vom Generalunternehmer ein schlüsselfertiges Eigenheim erwirbt. Der Generalunternehmer setzt den Bauleiter ein und Familie Müller muss hoffen, dass dieser seinen Auftrag nach bestem Wissen und Gewissen erfüllt. Welche Aufgaben und Pflichten hat nun aber ein Bauleiter überhaupt? Ist er nur seinem Auftraggeber, dem Generalunternehmer, verpflichtet oder auch dem Käufer der Baute, also Familie Muster. Familie Muster ist wahrscheinlich gut beraten, wenn Sie die Pflichten des Bauleiters, auch jene gegenüber von Familie Muster, im Kaufvertrag respektive Werkvertrag mit dem GU schriftlich festhält. Wir machen eine Auslegeordnung:
Der Aufgabenbereich des Bauleiters
Informationspflicht
Der Bauleiter hat die Pflicht den Bauherren (gemäss Beispiel ein Generalunternehmer GU) über alle Vorgänge am Bau zu informieren. Familie Muster tut gut daran, vertraglich zu verlangen, dass diese Informationen auch Ihr angetragen werden.
Beratung
Eine wesentliche Pflicht des Bauleiters ist den Bauherren zu beraten und ihm die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen zu erarbeiten. Beim Kauf einer schlüsselfertigen Baute ist genau festzulegen, welche Entscheidungskompetenzen der Bauherr und welche der Käufer hat. Natürlich möchte der Bauherr gerne alles selbst entscheiden, dabei wird er sich nach ökonomischen Kriterien immer an der günstigsten Variante ausrichten. „Verkaufspreis minus Einkaufspreis“ ist ja die Formel für seine Marge. Aus diesem Grund ist es wichtig Budgetpositionen und exakte Produktspezifikationen in die Vertragswerke aufzunehmen.
Einhaltung der Regeln der Baukunst
Dieser Begriff wird leider allzu oft überstrapaziert, was sind die Regeln der Baukunst eigentlich? Im Wesentlichen stützt man sich hier auf die vorhandenen Normenwerke sowie auf Weisungen der Produktehersteller ab. Das wichtigste Normenwerk am Bau bildet das Regelwerk des Schweizerischen Ingenieuren und Architektenverbandes SIA. Wo SIA im Vertrag vereinbart wurde, gelten diese Normen als verbindlich. Neben diesen technischen Aspekten ist der Bauleiter verantwortlich, dass sich die Unternehmer an diese Normen halten und das Bauwerk so erstellen, dass dieses komplexe Regelwerk eingehalten wird. Erschwerend dabei wirkt natürlich der Preisdruck im Baugewerbe. Wo gut ausgebildete Fachleute teuer sind, wird gerne auf sie verzichtet. Darunter leidet die Qualität der Baute, welche den Bauherren nach der Übergabe an den Endnutzer nur noch bis zum Ablauf der Garantiezeit interessiert.
SIA 102 – gestalterische Bauleitung
Der Bauleiter ist angehalten die Bemusterung der Bauteile mit dem Bauherren oder an seiner statt mit den Erwerbern durch zuführen. Er berät den Bauherren oder den Erwerber bei der Platzierung von Mobiliar (Lampenanschlüsse etc.) oder bei der Platzierung von Handdrückern oder Multimediadosen.
SIA 102 – Bauleitung im engeren Sinne
Mit der Bauleitung im engeren Sinne ist die Überwachung, Koordination und Führung der Unternehmer gemeint, genau so wie die Qualitäts-, Termin- und Kostenkontrolle. Der Bauleiter unterzeichnet auch die Regierapporte der beteiligten Unternehmer und ist damit verantwortlich für entstehende Mehrkosten. Im Zusammenhang mit entstandenen Baumängeln ist er verantwortlich für die Beweisführung. Diese Aufgaben sind elementar, gehen aber trotzdem all zu oft vergessen. Legen Sie in den Verträgen fest, was vom Bauleiter erwartet wird und erinnern Sie ihn an seine Pflichten.
SIA 102 – Dokumentation des Baufortschritts
Zu einer primären Aufgabe des Bauleiters gehört auch das Führen des Baujournals. Ebenso protokolliert er die Bausitzungen und die Besprechungen mit den Unternehmern. So kann sichergestellt werden, dass bei Baumängeln eventuell Indizien zusammengetragen werden können.
Ganz elementar ist das Zusammenstellen einer Baudokumentation. Diese dient dem zukünftigen Nutzer des Gebäudes als „Betriebsanleitung“ darin sind alle Lieferantenadressen, Produkte sowie deren Lebens- und Unterhaltszyklen, Garantiescheine etc. enthalten. Grosse Bedeutung kommt den Revisions- oder Werkplänen zu, alle Werke, also Sanitär, Elektriker, Baumeister, Dachdecker, etc. müssen dem Bauleiter verbindliche Pläne ihrer ausgeführten Arbeit abgeben. So wird sichergestellt, dass z.B. alle Leitungsführungen für künftigen Unterhalt am Gebäude bekannt sind.
SIA 102 – Leitung der Inbetriebnahme der Baute
Zur Inbetriebnahme des Gebäudes gehört in einigen Kantonen, z.B. Zürich, das einholen einer Bezugsbewilligung. Nur mit dieser darf das Gebäude an die Erwerber übergeben und bezogen werden. Der Bauleiter nimmt die Werke ab und übergibt diese an den Nutzer und instruiert diesen. Wo Abnahmeprotokolle erstellt wurden, gibt er diese zu den Akten Baudokumentation, hier sollen explizit die Spülprotokolle der Kanalisation sowie die Inbetriebnahmeprotokolle der Mess- und Regeltechnik sowie das Abrechnungskonzept der Heizung oder zunehmend auch von Elektrizität erwähnt sein.
SIA 102 – Leitung der Garantie Arbeiten
Während der Garantiephase, d.h. nach Vollendung der Baute, ist der Bauleiter dafür zuständig die Mängel aufzunehmen und innerhalb der Garantiefrist beim säumigen Unternehmer abzumahnen. Er protokolliert alle Mängel und veranlasst deren Behebung. Dabei kommen ihm wieder die Pflichten der Bauleitung im engeren Sinne (vgl. oben) zu. Bei der Mängelbehebung in bewohnten Objekten muss er besondere Sorgfalt und Rücksicht walten lassen.
Fazit
Welche Pflichten hat ein Bauleiter? Eine einzelne Person – jene des Bauleiters – kann faktisch über Erfolg und Misserfolg eines Bauprojekts entscheiden. Der Bauherr darf bei der Auswahl seines Bauleiters auch die Bedürfnisse des zukünftigen Nutzers nicht aus den Augen verlieren. Trotz seiner Wichtigkeit ist der Bauleiter nicht unantastbar und kann nötigenfalls auch während der Bauphase ersetzt werden. Zu verlangen, dass die Rechte und Pflichten des Bauleiters im Vertrag nochmals explizit zu erwähnen sind, empfehlen wir Ihnen ganz dringend.
Markus Scholdei, Geschäftsführer
msdc Immobilien Bau Treuhand GmbH
Wir legen sehr viel Wert auf das persönliche Gespräch – ganz auf Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und Wünsche. Sprechen Sie uns gerne an.