Die Stockwerkeigentümerversammlung

Im Frühjahr ist es wieder Zeit für die alljährlichen Stockwerkeigentümerversammlungen. Das Verwalten von Stockwerkeigentum gleicht oft einem Kampf. Die Eigentümer ringen miteinander und mit der Verwaltung, die Versammlung ist ihre Arena. Wir nehmen dies zum Anlass und machen kurz eine Auslegeordnung, worauf ist zu achten oder was ist wichtig? Wir beantworten Fragen, die so oder in ähnlicher Form jedes Jahr an uns herangetragen werden.

Wann und wie oft wird eine Eigentümerversammlung durchgeführt?
Der Gesetzgeber schreibt den Eigentümern nicht direkt vor, wie viele Male sie sich versammeln müssen. Er definiert jedoch bei den Rechten der Versammlung der Eigentümer, dass diese über die jährliche Rechnung beschliessen sollen.
Eine Versammlung im Jahr ist daher vernünftig, so kann die vorgelegte Jahresrechnung und das neue Budget zur Bildung der notwendigen Liquidität der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Sollten mehr Versammlungen nötig werden, sollte reglementarisch festgelegt werden, wer ausserordentliche Versammlungen einberufen darf. In der Vergangenheit hat es schon Situationen gegeben, in denen die Verwaltungen inflationär Eigentümerversammlungen einberufen haben, weil sie daraus Mehraufträge generieren konnten. Einige Reglemente aus meiner Berufspraxis haben Delegierte oder Ausschlussmitglieder legitimiert ausserordentliche Versammlungen einzuberufen, das macht Sinn.

Rechtsgrundlagen:
Art. 64
1 Die Versammlung der Mitglieder bildet das oberste Organ des Vereins.
2 Sie wird vom Vorstand einberufen.
…
Art. 712n
1 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer wird vom Verwalter einberufen und geleitet, wenn sie nicht anders beschlossen hat.
…
Art. 712m
1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
…
4. jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
…

Was mache ich, wenn die Verwaltung keine Versammlung einberuft?
Unter gewissen Umständen, z.B. wenn die Abwahl der Verwaltung beantragt wurde, sehen sich einige Dienstleister nicht mehr in der Lage eine entsprechende Einladung zu versenden (Sie glauben gar nicht wie oft das vorkommt). Unter diesen Umständen müssen die Eigentümer unter Berücksichtigung der reglementarischen Rahmenbedingungen die Möglichkeit selbst eine Versammlung durchzuführen.

Rechtsgrundlagen:
Art. 64
…
3 Die Einberufung erfolgt nach Vorschrift der Statuten und überdies von Gesetzes wegen, wenn ein Fünftel der Mitglieder die Einberufung verlangt.

Wie kündige ich ein Verwaltungsmandat?
Die Kündigung des Verwaltungsmandates ist nicht an Kündigungsfristen und/oder Kündigungstermine gebunden. Bei der Verwaltung handelt es sich um einen einfachen Auftrag nach 394ff OR . Damit ist der Auftrag nach Art. 404 OR jederzeit kündbar, d.h. auch ohne dass vertragliche Fristen oder Termine eingehalten werden von heute auf morgen. Zu berücksichtigen bleibt, dass sollte dem Verwalter aus der Kündigung zu Unzeit ein Schaden entstehen, dieser zu kompensieren wäre. Dieser Fall ist aber mit umfassenden Beweispflichten seitens der Verwaltung verbunden.

Rechtsgrundlagen:
Art. 404
1 Der Auftrag kann von jedem Teile jederzeit widerrufen oder gekündigt werden.
2 Erfolgt dies jedoch zur Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatze des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet.

Welche formellen Anforderungen bestehen an eine Einladung oder an ein Traktandum?
Zunächst muss festgestellt werden, dass sich der Gesetzgeber in puncto Stockwerkeigentümerversammlung, wie aus den oben erwähnten Gesetzesartikeln hervorgeht, komplett auf das Vereinsrecht bezieht. In den diesbezüglichen Bestimmungen findet sich unter anderem folgende Vorschrift: Art. 67 … 3 Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf ein Beschluss nur dann gefasst werden, wenn die Statuten es ausdrücklich gestatten.
Darin findet der Ausdruck der „gehörigen Ankündigung“ Verwendung. Damit ist gemeint, dass jeder der über eine Sache abstimmen soll, auch wissen muss, worüber er oder sie abstimmt. D.h. es muss aus der Einladung klar formuliert hervorgehen, welche Tragweite ein Beschluss hat. Dazu müssen Einladungsfristen eingehalten werden und Zusatzinformationen, z.B. Offerten oder Pläne, zur Verfügung gestellt werden.

Kann an der Versammlung kein Antrag formuliert werden?
Zusätzliche Anträge, d.h. neue Geschäfte, dürfen nur eingebracht werden, wenn alle Eigentümer anwesend oder vertreten und einverstanden sind, dass ein neues Traktandum aufgenommen wird. Sie verzichten ja damit auf ihre Vorbereitungszeit und beschliessen ev. etwas worüber sie nicht richtig nachdenken konnten.

Im übrigen können natürlich Änderungs- oder Ergänzungsanträge formuliert werden. Sollten sich nach einer erfolgen Abstimmung bei einzelnen Eigentümern Bedenken einstellen oder entwickelt sich aus einem Gespräch eine bessere Lösung, so können Eigentümer an der Versammlung auch einen Rückkommensantrag stellen und eine Wiederholung der Abstimmung verlangen.

Welche Informationen kann ich im Vorfeld der Versammlung von der Verwaltung erwarten?
Im Sinne der „gehörigen Ankündigung“ von Geschäften gehören der Versammlungstermin und -ort zu den minimalsten Informationen. Die Einladung muss immer unter Einhaltung der Einladungsfrist erfolgen. Ferner sollen die Traktanden möglichst zusätzlich dokumentiert werden. Offerten und Konkurrenzofferten, Projektpläne, Fotomontagen, etc. helfen dem Eigentümer sich eine Vorstellung vom Antrag und seiner Bedeutung für sich selbst zu machen.

Bei der Genehmigung der Jahresrechnung benötigen die Eigentümer:
– Bilanz, also eine Aufstellung der Vermögenswerte und Schulden der Gemeinschaft, die auch die Vermögenswerte und Schulden der einzelnen Eigentümer ausweisen soll;
– als Ergänzung der Bilanz wird üblicherweise ein Kapitalnachweis der Bank beigebracht;
– eine Aufstellung sämtlicher Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft;
– eine Aufstellung nach welchen Kriterien die Betriebskosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt wurden;
– eine Aufstellung über die abzugsfähigen Unterhaltskosten sowie über die individuell anteilsmässig zu versteuernden Vermögenswerte der Gemeinschaft.
Die Erfolgsrechnung entfällt, da die Eigentümergemeinschaft nicht gewinn-/verlustorientiert arbeitet. Die Begriffe Gewinn und Verlust sind im Stockwerkeigentum verfehlt, die Aufwandspositionen werden per Ende der Jahresrechnungsperiode auf die Eigentümer verteilt und mit den Vorauszahlungen verrechnet. Es resultiert nur eine Schuld oder ein Guthaben gegenüber der Gemeinschaft.

Wie läuft eine Versammlung ab?
Zunächst müsste die Verwaltung formelle Traktanden abhandeln.
– Die Begrüssung der Teilnehmer der Versammlung,
– Ein Appell ist nötig,
– damit die Beschlussfähigkeit der Versammlung festgestellt werden kann,
– Die Verwaltung tut gut daran ihre Funktion immer zur Disposition zu stellen, so müsste auch eine Wahl der Versammlungsleitung und Protokollführung erfolgen.

Weiter legt die Verwaltung Rechenschaft ab über Ihre ausgeführten Arbeiten:
– so lässt Sie das Vorjahresprotokoll genehmigen,
– sie lässt den Jahresabschluss genehmigen und
– orientiert über den Arbeitsstand in Projekten.
– Ferner lässt sie sich für die geleistete Arbeit von der Versammlung entlasten.

Mit der Entlastung der Verwaltung richtet sich der Blick der Versammlung in die Zukunft. Es werden Beschlüsse gefasst, die zukünftig vollzogen werden müssen und nach dem letzten kostenrelevanten Traktandum wird das Budget für die Folgeperiode beschlossen. Die Verwaltung hat dann unter Varia respektive Diverses noch die Möglichkeit zu orientierten, anzuregen oder Umfragen durchzuführen. Zuletzt müsste die Verwaltung wieder aus formellen Erwägungen noch auf das Rechtsmittel der Eigentümer hinweisen.

Welches Rechtsmittel hat ein Stockwerkeigentümer?
Die Stockwerkeigentümer könnten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft innert 30 Tagen beim zuständigen Richter anfechten. Es wird vorausgesetzt, dass die Stockwerkeigentümer dem besagten Beschluss nicht selbst zugestimmt haben. Andere Einreden, z.B. bei der Verwaltung entwickeln keine Wirkung, es bleibt dem Stockwerkeigentümer nur der Gang zum Richter.

Rechtsgrundlage:
Art. 75
Beschlüsse, die das Gesetz oder die Statuten verletzen, kann jedes Mitglied, das nicht zugestimmt hat, von Gesetzes wegen binnen Monatsfrist, nachdem es von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Gericht anfechten.

Sollte ich eine Frage zur Stockwerkeigentümerversammlung nicht beantwortet haben, die Sie aber persönlich stark beschäftigt, so zögern Sie nicht mich zu kontaktieren!

Markus Scholdei, Geschäftsführer
msdc Immobilien Bau Treuhand GmbH