Im eidgenössischen Parlament wird mit grossen Schritten auf die Abschaffung des Eigenmietwerts hin gearbeitet. Die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates WAK-S SR hat die Bundesverwaltung am 21. August 2018 mit der Ausarbeitung eines Vorentwurfs beauftragt. Einer renommierten Zürcher Anwaltskanzlei zufolge soll bereits im 1. Quartal 2019 die entsprechenden Gesetze in Revision gehen. Mit einer definitiven Gesetzesänderung ist frühestens im Jahr 2021 zu rechnen. Was bedeutet das jetzt für den Eigentümer eines Eigenheims? Wir machen eine Auslegeordnung.
Das System Eigenmietwert kurz rekapituliert
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches dem Eigentümer von selbstbewohntem Wohneigentum zum steuerbaren Einkommen aufgerechnet wird (fiktiver Mietzins). Die Aufrechnung erfolgt, weil der Eigentümer seine Schuldzinsen sowie seine Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen darf. Energetische bauliche Massnahmen wie Fassadendämmung oder Photovoltaikanlagen wurden dabei steuerlich meist wie Unterhalt behandelt. Bislang profitierten damit all jene mit hohen Schulden und damit verbunden hohen Zinslasten. Ebenso profitierten jene die ihr Haus jeweils gut unterhalten haben. Stockwerkeigentümer durften für den zukünftigen Unterhalt an den Bauteilen der gemeinschaftlichen Liegenschaft sogar geschäftsmässig begründete Rückstellungen mit Einlagen in einen Erneuerungsfond bilden.
Was wird neu?
Das Parlament beabsichtigt auf den Eigenmietwert für den Hauptwohnsitz zu verzichten. Damit werden auch die abzugsfähigen Elemente für die Eigentümer wegfallen. Für Ersterwerber soll im Sinne des verfassungsmässigen Auftrags zur Wohneigentumsförderung ein gewisser Abzug der Schuldzinsen für einen definierten Zeitraum erhalten bleiben.
Was löst es aus?
Eigentümer werden in Zukunft keine oder nur noch geringe Schuldzinsen und kein Gebäudeunterhalt mehr vom Einkommen abziehen können, damit profitieren all jene, die einen tiefen Verschuldungsgrad und wenig Unterhaltsstau an ihren Objekten aufweisen. Das „Schuldenmachen“ wird weniger attraktiv, aber auch das investieren in die eigene Liegenschaft.
Welche Vorkehrungen sollten Sie vor der Gesetzesänderung treffen?
- Eigentümer welche bei der Finanzierung die indirekte Amortisation ihrer Hypothek gewählt haben sollten einen Systemwechsel zur direkten Amortisation prüfen.
- Eigentümer die direkt vor einer (Re-)Finanzierung stehen sollten eine möglichst flexible Lösung ins Auge fassen um entsprechend auf die Gesetzesänderung reagieren zu können.
- Von langfristigen Vertragsbindungen sollte vorerst Abstand genommen werden.
- Gegebenenfalls sollte eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothekenschuld in Erwägung gezogen werden. Wer seine Pensionskasse bislang unangetastet gelassen hat, könnte entsprechende Gelder einbringen.
- Eigentümer sollten ihre Immobilien in den nächsten Jahren baulich fit für die Zukunft machen und Unterhaltsstau sukzessive abbauen.Bauliche Massnahmen für das Energiesparen sollten erwogen werden, um diese noch im alten Steuerregime von den Steuern abziehen zu können.
- Stockwerkeigentümer sollten in den kommenden Jahren möglichst noch hohe Einlagen in ihre Erneuerungsfonds tätigen um von den erlaubten Rückstellungen zu profitieren.
Fazit
Es scheint als ob im Parlament ein Bewusstsein für die im internationalen Vergleich ausserordentliche hohe Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte und die damit verbundenen Risiken für unsere Volkswirtschaft gereift ist. Ansteigende Zinsen könnten derzeit unabsehbare Folgen für die Stabilität des Finanzsystems haben. Preisverfall und Überangebot könnten die Teilnehmer am Hypothekarmarkt zum gegenwärtigen Zeitpunkt vor gewaltige Probleme stellen.
Der (Fehl-)Anreiz Schulden zu machen wird scheinbar korrigiert und wer aufs Alter spart, dürfte in Zukunft nicht mehr bestraft werden.
Falls Sie Hilfe bei Ihrer individuellen Standortbestimmung benötigen, zögern Sie bitte nicht uns zu kontaktieren. Wir beraten Sie gerne!
Markus Scholdei, Geschäftsführer
msdc Immobilien Bau Treuhand GmbH
Wir legen sehr viel Wert auf das persönliche Gespräch – ganz auf Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und Wünsche. Sprechen Sie uns gerne an.